Construire dans le Valais (Suisse)? Une analyse du marche personnelle.

Introduction

La plupart des gens qui sont intéressés par l'immobilier se lancent dans l'aventure de l'acquisition d'un bien immobilier ou dans la construction de celui-ci dans la tranche d'âge de 30 à 45 ans. Je me trouve moi-même dans cette tranche d'âge. Le but de cet article est de décrire les différentes difficultés économiques que cette décision implique dans le domaine personnel. En effet dans le valais 62% des contribuables possèdent leur maison d'habitation. Le personnes qui ne possèdent pas un bien d'immobilier propre paient donc un loyer. Ceux qui regardent vers la possibilité d'avoir un bien immobilier doivent donc acheter ou construire. Dans certains cas, l'héritage suffit à se constituer/procurer un bien immobilier à bien long terme. Mais, dans mon humble opinion, il faudrait pas trop compter sur cette possibilité.

Indicateurs

L'économie de la Suisse, ainsi que celle des autres pays, peut être caractérisée par une série d'indicateurs. Ces indicateurs aident les spécialistes de l'immobilier à faire des prédictions quant aux prix et les risques. Par exemple, dans les années 80, la Suisse était dans une phase de haute récession. Un indicateur comme la migration de la population informe sur la situation de l'immobilier. Les communes à cet effet ont un listing de ses citoyens ou mieux dit des ses "contribuables" potentiels très à jour et se basent sur ces nombres pour prévoir leur politique de travaux dans la commune, de leur "possible" et de leur croissance à terme. Je dirais que la croissance et le taux de la population active vont de pair et ils sont fortement corrélés. C'est-à-dire que si le chômage est haut alors la croissance diminue.

La Situation Des Indicateurs (en août 2008)

A ce jour la croissance de la Suisse est à la baisse. Aussi tous les pays européens ont revu leurs prévisions de croissance à la baisse. A noter que l'économie Suisse est très dépendante de l'Allemagne. L'inflation sur la place Suisse est importante en ces moments (3-4%).Les prix de l'essence vient encore troubler les économies que citoyens prévoyaient. Il y a la crise de "subprimes" aux États Unis qui fait encore des vagues dans la publication des chiffres d'affaires de banques majeurs du secteur Suisse, dont certaines perdent encore des plumes.

La Décision

Dans ce climat qui est lié aux cycle économique des couples souvent jeunes doivent prendre une décision pour l'acquisition d'un bien immobilier. D'autres personnes décident de placer leur argent en tant qu'investissement dans l'immobilier au lieu de le laisser à la banque en tant qu'économies. Il faut alors s'assurer en tant que futur propriétaire qu'on ne va pas vers le surendetemment et qu'on arrive à payer les montant des éventuels intérêts d'un prêt selon sa propre situation financière. Dans l'État du Valais il est possible de construire/acheter une maison normale (sans luxe) avec une somme de 550 000CHF - 600 000 CHF clés en mains en ayant un architecte qui s'occupe de gérer le chantier.

Le Dossier

Il est bien rare des couples dont disposent des avoir financiers nécessaires pour l'acquisition du bien immobilier sans devoir s'adresser à une banque de la place du Valais. Dans ce cas il est nécessaire de préparer un dossier à transmettre à la banque. Le contenu des dossier est en règle générale le même pour les toutes les banques.

Analyse Bancaire

Une banque est une institution financière qui a des avoirs qui se doit de prêter à des individus pour qu'elle puisse faire tourner son propre "business". C'est-a-dire payer ses locaux, ses factures d'électricité, ses employés, ses actionnaires, etc, etc. Elle se doit donc de prêter les avoirs dont elle a à disposition afin de réaliser un chiffre d'affaires (CAN). Généralement les CAN des banques suisses sont positifs. D'où les banques doivent aussi chercher leur clients potentielles à qui prêter cet argent. En résumé, les banques parient sur un client qui va pas leur causer d'ennuis mais qui va leur rapporter de l'argent. Les banques ont donc des stratégies différentes quant à leur cible de clientelle, leur appréciation du marche et leurs propres indicateurs internes.

Proposition

En Suisse, dans le domaine bancaire, il n'y a pas de monopole pour l'instant, donc les différentes banques sont en concurrence pour s'arracher de clients, ce qui ne nuit pas aux intérêts des consomateurs. A noter que la banque PostFinance n'a toujours pas une license bancaire à l'échelle nationale pour prêter des fonds en Suisse. Ceci dû à la négative du Conseil Fédéral. Il est donc dans l'intérêt du client de s'adresser avec son dossier à toutes les banques de la place et ainsi écouter leurs propositions pour le financement du bien immobilier, s'ils vous en font du moins.

Mon Expérience

En ce qui me concerne j'ai préparé un dossier identique pour toutes les banques de la place de Sion. Il s'agissait d'un projet dit de promotion immobilière (immeuble de rendement). Le projet est tout à fait viable avec des fonds propres consequants et une analyse financière du retour sur investissement réaliste. A noter qu'on voit sur la ville de Sion que plus ou moins tous les immeubles qui se construisent actuellement sont pour la vente et non pas pour la location. On voit dans la tendance actuelle qu'il y a beaucoup de couples recomposés qui dû à leur situation cherchent des appartements plus ou moins grand, du moins temporairement, étant donné qu'il y a aux moins 1 enfant de leur relation précédente.

Les Resultats du Dossier

J'ai eu les résultats suivants après avoir transmis les dossiers identiques aux différentes banques de la place de Sion. A noter que je n'avais nullement aucune préférence pour une banque quelconque. J'ai noté les banques selon des critères personnels et objectifs de ceux qu'elles m'ont apporté et aidé dans le processus de l'emprunt à mes yeux. Mais je suis sûr que ces critères s'appliqueraient aux couples ou familles désirant entreprendre une telle démarche.
Les banques de la place de Sion par ordre alphabétique des abréviations contactées ont été:

• Banque Coop, Sion (BC)


• Banque Cantonale du Valais, Sion (BCVs)


• Banque Migros, Sion (BM)


• Banque Raiffeisen, Coteaux du Soleil, Valais (BR)


• Credit Suisse, Sion (CS)


• UBS, Sion (UBS)

La notation est comme suit:

• 1 pt - banque réponds à mes attentes/questions correctement, j'ai avancé de ma situation initiale.


• 0 pt - je n'obtiens rien de la banque, je suis resté comme dans ma situation initiale, pas de changements.


• -1 pt - banque ne réponds pas à mes attentes, le manque d'expertise est notable quant à la question possée.

Cette notation est une de celle qui existe pour certains Examens à L'Ecole Polytechnique de Lausanne (EFPL) et que je trouve très représentative pour les résultats. Les banques sont classées par ordre alphabétique des d'abréviations mentionnées ci-haut dans la notation.

Conversations avec le conseiller de la banque lors du premier contact que j'ai entrepris téléphoniquement

• BC: -1 pt, l'interlocuteur n'avait aucun intérêt du dossier transmis. Il a dit ne pas s'intéresser aux financement de tels bien immobilier. J'ai insisté pour lui demander ses motifs et il en a donné aucun que je puisse juger de correct. A mon opinion, cette banque n'a pas besoin de nouveaux clients et roule sur l'or. De plus, le conseiller ne parlait pas avec un ton aimable digné d'écoute pour un futur client.
  
• BCVs: 1 pt
  
• BM: 1 pt
  
• BR: 1 pt
  
• CS: 1 pt
  
• UBS: 1pt
  

Analyse du dossier par le conseiller bancaire

• BC: -1 pt, le conseiller n'a pas bien analysé le dossier, de plus il ne m'a posé aucune question sur celui-ci.
  
• BCVs: 1 pt
  
• BM: 0 pt
  
• BR: 1 pt
  
• CS: -1 pt, le conseiller que j'ai rencontré ne connaissait pas bien le contenu du dossier (ce qui allait se faire). Mais c'était une personne très marketing.
  
• UBS: 1 pt
  

Visite de l'emplacement du bien immobilier par le conseiller?

• BC: 0 pt
  
• BCVs: 1 pt, le conseiller est venu avec un architecte de la place
  
• BM: 0 pt
  
• BR: 1 pt, visite du conseiller
  
• CS: 1 pt, visite du conseiller
  
• UBS: 1 pt, visite du conseiller, connaisait l'immobilier
  

Le conseiller a-t-il pu estimer le bien immobilier existant?

• BC: 0 pt
  
• BCVs: 1 pt, il est venu avec l'architecte
  
• BM: 0 pt
  
• BR: 0 pt
  
• CS: 0 pt
  
• UBS: 0 pt
  

Le conseiller a pu voir(se faire une idée) la grandeur des travaux à entreprendre?

• BC: 0 pt
  
• BCVs: 1 pt
  
• BM: 0 pt
  
• BR: 1 pt
  
• CS: 0 pt
  
• UBS: 1 pt

L'image suivante récapitule l'addition des points précédents. Basiquement il en ressort quelles banques sont vraiment intéressée à faire du "business" avec vous, et si vous rentrez dans sa catégorie de clients potentiels, alors soyez-en sûrs elle vous demandera et s'efforcera d'obtenir tout ce qu'elle a besoin pour poursuivre.

Conclusion

Se lancer dans l'immobilier en tant que placement est une bonne idée de mon point de vue car l'argent à la banque n'est jamais le votre. C'est aussi une décision qui peut avoir des conséquences dans votre futur. Préparer un dossier avec tous les documents qui tiens la route, faîtes un tableau de contrôle de financement pour votre projet. Le site comparis.ch propose et donne aussi beaucoup d'informations. La plupart des banques ont en ligne des calculateurs d'hypothèques (ex. UBS). En ce qui concerne les banques je n'ai rien à ajouter, sinon qu'on est dans une situation à présent de concurrence et que ceux qui croient dans votre projet parieront sur vous, car ils sont entrain de parier pour eux aussi, car leur réussite dépends aussi de votre réussite. L'Etat du Valais reste tout de même aussi parmi l'un des cantons romands le moins chers.